Collegebeslissing betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2025096434) in Aalter, DE LOCATIE VAN DE OFFICIELE PIV HEEFT GEEN ADRES

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 12 augustus 2025 door de heer Stefaan Vandendriessche voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing in DE LOCATIE VAN DE OFFICIELE PIV HEEFT GEEN ADRES en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie C nrs. 853S en 854H;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 25 augustus 2025;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 8 december 2025;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 21 oktober 2025 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Het perceel ligt volgens het gewestplan in een woonzone (35 m) en aansluitend een agrarisch gebied en deels in een woongebied met landelijk karakter. Het eigendom ligt ook binnen het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan Centrum Knesselare, meer bepaald in een zone waar geen meergezinswoningen zijn toegelaten. Deze overdruk heeft geen eigen bestemmingscategorie, maar volgt de bestemmingscategorie van de grondkleur.

De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in twee loten bestemd voor het oprichten van een koppelvolume. De verkaveling beperkt zich tot het 35 m woongebied. De achterliggende loten 3 en 4 worden uit de verkaveling gesloten. De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 4 september 2025 t.e.m. 3 oktober 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 25/08/2025 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 6 oktober 2025 en luidt gunstig als volgt:

Ingevolge de aanvraag via het omgevingsloket van 25/08/2025 verlenen wij graag volgende adviezen:

VK-25-905

Drinkwater

Deze aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in 2 kavels voor halfopen bebouwing.

De loten 1 en 2 (voor halfopen bebouwing) van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

Lot 3 en lot 4 worden uit de verkaveling gesloten.

Riolering

Met ingang van 01/01/2024 behandelt Farys – Netinfra Z enkel adviesvragen die voldoen aan één van volgende criteria:

-                bouwdossiers en verkavelingsdossiers met toekomstig openbaar domein;

-                bouwdossiers en verkavelingsdossiers met een aanzienlijke hydraulische impact op openbaar domein (= vanaf een verharde oppervlakte groter dan 1000 m²).

Aangezien het voorliggende dossier niet voldoet aan deze criteria, kan door de stad / gemeente op basis van de inhoud van het standaardadvies dat aan de stad/gemeente werd overgemaakt advies verleend worden.

Op 25/08/2025 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 26 augustus 2025 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

Beste

In bijlage kan u onze offerte terugvinden. 

Graag ontvangen wij uw akkoord. 

Mvg

Fluvius

Op 25/08/2025 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd ontvangen op 2 september 2025 en luidt gunstig als volgt:

Proximus

Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht.
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800.
In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

Met vriendelijke groeten,

Zoning Back Office Oost-Vlaanderen

Op 25/08/2025 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 29 augustus 2025 en luidt gunstig als volgt:

Ref.: 25206067

Aansluitbaar Wyre

Geacht college,

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• Provinciale stedenbouwkundige verordening Weekendverblijven en openluchtrecreatieve terreinen goedgekeurd op 13 juli 2015.
• Algemeen gecoördineerde stedenbouwkundige verordening goedgekeurd op 12 september 2022.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater goedgekeurd op 5 juli 2013.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
• Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater (treedt in werking op 2 oktober 2023) goedgekeurd op 10 februari 2023.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij geen pluviale en/of fluviale overstroming werd gemodelleerd. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

Beoordelingselement Toetsing aan de omgevingseffecten is niet ingevuld

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

De bouwplaats ligt ten zuidoosten van het centrum van Knesselare op de grens met het agrarisch gebied, een omgeving die zich kenmerkt door een vrij dense bebouwing van woningen opgericht in een open tot een halfopen bebouwingspatroon. Het perceel betreft een onbebouwde kavel met een oppervlakte van 1.945 m². De eerste 35 m van het perceel ligt in woongebied. Het perceel bevat op vandaag een aantal bomen, grotendeels gelegen in het agrarisch gebied. Ze betekenen op vandaag een groen accent in de woonomgeving.

De aanvraag betreft het verkavelen van het perceel binnen het woongebied in twee bouwloten bestemd voor het bouwen van een koppelwoning. De loten hebben een oppervlakte van 412 m² en 446 m². De bouwlijn ligt op 6 m van de rooilijn, de bouwvrije zijtuinstroken bedragen minimaal 4 m. Binnen de voorzien bouwzone kunnen twee woningen worden opgericht in een halfopen bebouwingspatroon, bestaande uit maximaal twee bouwlagen. De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woningen kunnen worden afgewerkt met een plat dak of een zadeldak. Gezien de ligging in een omgeving die zich kenmerkt door woningen met dakconstructie, wordt een plat dak niet toegestaan. Het hoofdvolume van de woning dient met zadeldak te worden afgewerkt. De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6,50 m. De woningen dienen te worden uitgevoerd in gevelmestelwerk, passen in de omgeving en afgestemd op elkaar.

De bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping bedraagt 16,50 m, van de eerste verdieping 12,50 m. Het resterende deel van de gelijkvloerse verdieping kan met plat dak worden afgewerkt.

De verkavelingsvoorschriften stellen verder dat de woonfunctie kan worden aangevuld met een nevenactiviteit, beperkt tot 50 % van de maximale vloeroppervlakte. Gelet op de ligging aan de rand van de woonkern worden geen nevenactiviteiten toegestaan.

In de verkavelingsvoorschriften is opgenomen dat in de bouwvrije zijtuinstrook een carport kan worden opgericht. Dit is strijdig met de bepalingen van de gemeentelijke algemeen gecoördineerde verordening. Carports worden niet toegestaan in de zijtuinstrook en in de achtertuinzone. In de achtertuinzone kan enkel een vrijstaande tuinberging worden opgericht met een maximale oppervlakte van 40 m² en te plaatsen op 1 m van de grens met het agrarisch gebied en de zijdelingse perceelsgrens.

Rekening houdende met de inrichting van het openbaar domein ter hoogte van de site, het bestaande groen en de ligging in een flauwe bocht dient de oprit voor elk lot ter hoogte van de perceelsgrens met het aanliggende eigendom te worden aangelegd. Gekoppelde opritten centraal gelegen hebben een te grote impact op het openbaar domein.

De verkavelingsvoorschriften doen geen uitspraak over het vellen van de bomen. Bij raadpleging van de luchtfoto wordt opgemerkt dat er op de site bomen aanwezig zijn. Het verkavelingsplan maakt geen melding van bomen ter hoogte van de bouwzone, wel voor het deel gelegen in agrarisch gebied. Het vellen van bomen is vergunningsplichtig.

Het openbaar onderzoek gaf geen aanleiding tot bezwaarschriften. De ingekomen adviezen luiden gunstig tot voorwaardelijk gunstig en worden bijgetreden. Tussen de verkavelaar en het lokaal bestuur wordt een verkavelingsovereenkomst aangesloten betreffende opgelegde lasten voor de uitvoering van de verkaveling. De overeenkomst is bindend.

Het verkavelen van een perceel voor het oprichten van een koppelvolume is verenigbaar met het bestaande woonweefsel. Gelet op de ligging in 35 m woongebied, wordt de verkaveling ook beperkt tot deze 35 m. Het achterliggend deel van het perceel, gelegen in agrarisch gebied en beperkt in woongebied met landelijk karakter (loten 3 en 4 volgens het verkavelingsplan) wordt uitdrukkelijk uit de verkaveling gesloten en dient de agrarische bestemming te behouden. Dit deel kan niet als residentiële tuinzone bij de loten 1 en 2 worden gevoegd. De bestaande bomen dienen te worden behouden en gedurende de bouwwerken voldoende te worden beschermd.

Het bouwen van twee hedendaagse woningen afgewerkt met een zadeldak betekenen een afwerking van het straatbeeld. Er wordt op eigen terrein een staanplaats voor de wagen voorzien, de verkeersdoorstroming langs de Hoekestraat wordt niet belemmerd. De ruimtelijke draagkracht wordt niet in het gedrang gebracht. Mits het bijstellen van de verkavelingsvoorschriften en het opleggen van een aantal voorwaarden is de aanvraag voor vergunning vatbaar.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden voorwaardelijk verleend.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Stefaan Vandendriessche wonende te Hutstraat 28 te 8210 Zedelgem voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing in DE LOCATIE VAN DE OFFICIELE PIV HEEFT GEEN ADRES en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie C nrs. 853S en 854H.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is voorwaardelijk verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.

De aanvraag dient te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening van 10 februari 2023.

De Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het gemeentebestuur van Aalter op 22 juni 2020 dienen te worden nageleefd.

De aanvang van de werken kan pas nadat de gemeentelijke administratie op de bouwplaats heeft vastgesteld dat de inplanting conform is aan het goedgekeurde plan. Via stedenbouw@aalter.be kan een afspraak worden gemaakt.

Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.

De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. De aanvraag kan worden ingediend via www.aalter.be/melding-inname. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie (mobiliteit@aalter.be).

De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.

De inkomen adviezen zijn bindend.

De verkavelingsovereenkomst opgemaakt tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur is bindend.

De verkaveling wordt beperkt tot het 35 m woongebied, zijnde de loten 1 en 2. De loten 3 en 4 worden uit de verkaveling gesloten.

Het vellen van de bomen binnen de loten 1 en 2 dient te worden opgenomen in de omgevingsvergunningsaanvraag voor het bouwen van de woningen. Dit dient uitdrukkelijk in de verkoopakte van de loten te worden opgenomen.

De bomen gelegen in het agrarisch gebied dienen te worden behouden en tijdens de bouwwerken voldoende te worden beschermd.

De verkavelingsvoorschriften worden als volgt bijgesteld:

Enkel de woonfunctie is toegelaten.

Geen carports in de bouwvrije zijtuinstrook

Het hoofdvolume van de woning is af te werken met een zadeldak

De woningen zijn op te richten in hedendaagse gevelmaterialen die zich voldoende integreren in de omgeving

De nieuw op te richten woningen dienen op elkaar de worden afgestemd qua vormgeving en materiaalgebruik

Er dient een gekoppelde oprit te worden aangelegd met een maximale breedte van 7,5 m.

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.