Collegebeslissing betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2026024600) in Aalter, Aalter, Sint-Maria-Aalterstraat zn

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 3 maart 2026 door Marie De Waele voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor open bebouwing in Sint-Maria-Aalterstraat zn en gekend in het kadaster als afdeling 3 sectie H nr. 410B;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 13 april 2026;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 27 juli 2026;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 7 juli 2026 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling

Het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft, is volgens het gewestplan Eeklo-Aalter gelegen in een 50-m woongebied met achterliggend landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Voorliggende aanvraag betreft het verkavelen van het terrein in twee loten voor open bebouwing en is principieel in overeenstemming met deze bestemmingsvoorschriften.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23 april 2026 t.e.m. 22 mei 2026. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 13/04/2026 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 20 mei 2026 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

zie bijlage

Op 13/04/2026 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd ontvangen op 14 april 2026 en luidt gunstig als volgt:

Proximus
 

Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht.
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800.
In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

Op 13/04/2026 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 14 april 2026 en luidt gunstig als volgt:

Ref.: 25235526

Advies Wyre: Aansluitbaar

Geacht college,

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels bevestigd zijn en voor het aanvragen van het verplaatsen van bestaande apparatuur, is het belangrijk om minstens 12 weken voor de start van de werken de aanvraag online in te dienen via https://www.wyre.be/nl/aanpassingswerken.

Indien van toepassing zal hiervoor een aparte offerte worden opgesteld.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Op 13/04/2026 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 14 april 2026 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

Beste,

In bijlage kan u onze kennisgeving + offerte terugvinden.

Mvg,

Fluvius

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• VUL DE RUIMTELIJKE SITUATIE OP

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Volgende historisch gekoppelde dossiers zijn relevant:

• Omgevingsvergunning (OMV_2020169572) voor het bouwen van een eengezinswoning goedgekeurd op 15/02/2021.
• Omgevingsvergunning (OMV_2024135466) voor het plaatsen van een carport ongegrond, niet rechtsgeldig op 15/10/2024.
• Oud dossier VLAREM voor een propaangastank van 1.000 liter - gunstig op 27/08/1975.
• Stedenbouwkundige vergunning voor verbouwen stal tot woning - geweigerd op 19/02/1979.
• Verkavelingsvergunning voor nog aan te vullen - goedgekeurd op 26/03/2007.
• Verkavelingsvergunning voor nog aan te vullen - goedgekeurd op 28/07/2008.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op activiteiten die voorkomen op de lijst van bijlage II of I van het m.e.r.-besluit van 24 oktober 2025.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij geen pluviale en/of fluviale overstroming werd gemodelleerd. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Het project is gelegen langsheen een zone waarbij een middelgrote pluviale en/of fluviale overstromingskans bestaat. Dergelijke overstroming doet zich in de gebieden statistisch gezien frequenter voor. Deze zone betreft het openbaar domein. De aanvraag handelt over het verkavelen van het perceel zonder bijkomende stedenbouwkundige handelingen. Bij de omgevingsvergunningsaanvraag voor het oprichten van de woningen dient voldoende aandacht te worden gevestigd op overstromingsgevoelig bouwen en wonen.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

De aanvraag zal zorgen voor een toename van het aantal voertuigbewegingen ten opzichte van de huidige toestand en bijgevolg voor een toename van de emissies. De afstand tot het dichtstbijzijnde SBZ-H bedraagt ongeveer meer dan 2 km. Op basis van de studie, opgemaakt door VITO ‘Voertuigemissies en de minimis-normen: een analytische benadering voor wegverkeer’, kan men vaststellen dat de 1%-de minimisdrempel niet wordt overschreden wanneer enerzijds het project niet meer dan 9.181.000 lichte voertuigen per jaar (25.085 lichte voertuigen per dag) genereert of wanneer anderzijds het project niet meer dan 1.248.000 zware voertuigen per jaar (3.410 zware voertuigen per dag) genereert. Of een combinatie van beide. Rekening houdende met de omvang van het project, de worst case benadering aangezien afgetoetst werd met de meest kritische KDW (6 kgN/ha/jaar), wordt geen overschrijding van de 1%-de minimisdrempel verwacht en dit zowel tijdens de aanleg- als exploitatiefase van het project.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

Het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen in het westen van de woonkern van Aalter-centrum, in een omgeving die zich voornamelijk kenmerkt door vrijstaande eengezinswoningen langsheen een voldoende uitgeruste weg. Voorliggende aanvraag betreft het verkavelen van een braakliggend terrein teneinde twee kavels te bekomen voor het oprichten van vrijstaande eengezinswoningen. Er werd op 26 maart 2007 reeds een verkavelingsvergunning bekomen voor het verkavelen van dit terrein in twee loten, maar deze verkaveling is intussen vervallen. In voorliggend verkavelingsontwerp wordt voorzien in een bouwzone met een maximale bouwdiepte van 18 m, ingeplant op een minimale afstand van 3 m ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen. Bijkomend wordt een afstand van 8 m ten opzichte van de rooilijn gerespecteerd, waarbij de voorbouwlijn van de woning op het rechtsaanpalend perceel wordt gevolgd.

Indien een woning wordt opgericht met twee bouwlagen en een dakvolume, wordt de bouwdiepte beperkt tot 12 m. Al de bouwdiepte 12 m overschrijdt, wordt de woning beperkt tot een bouwlaag met een dakvolume. De maximale kroonlijst- en nokhoogte wordt respectievelijk beperkt tot 6,50 m en 11 m. De verkavelingsvoorschriften laten de bouwheer vrij om een dakvorm te kiezen.

Per woning mag een carport worden opgericht die een geheel dient te vormen met de woning en die dient te worden afgewerkt in hout. Alle verhardingen dienen te worden aangelegd met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel toegelaten voor de verhardingen van terrassen, mits ze afwateren naar de tuinzone mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. De maximale oppervlakte hiervoor bedraagt 40 m².

Binnen de zone van de achtertuin mag een beperkte tuinberging worden opgericht, op voorwaarde dat ze opgenomen wordt binnen de groenstructuren van de tuin. De totale hoogte wordt beperkt tot 3,30 m en de constructie dient te worden afgewerkt met hout of metaal. De minimale afstand tot de perceelsgrenzen is beperkt tot 1 m, ofwel tot op de perceelsgrenzen mits het akkoord van de aanpalende eigenaar wordt verkregen.

Het betreft een braakliggend terrein dat is gelegen tussen afgewerkte percelen in een lintbebouwing. Het afwerken van dit woonlint in de nabijheid van de woonkern van Aalter-centrum betekent dan ook een kernversterkend element dat in deze omgeving kan worden gedragen. Het gaat om twee loten die elk een oppervlakte van 841 m² omvatten, waarbij de afbakening is voorzien tot aan het landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

De loten zijn voldoende groot, de ruimtelijke draagkracht wordt niet overschreden. Het ontwerp kan qua inplanting en vormgeving  in deze omgeving worden aanvaard. In de verkavelingsvoorschriften dient evenwel te worden opgenomen dat elke ontwikkeling op deze loten bijkomend dient te voldoen aan de gemeentelijke algemeen gecoördineerde stedenbouwkundige verordening.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden verleend.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te verlenen aan Marie De Waele met als contactadres Boomgaard 7 bus 2A4 te 9880 Aalter voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor open bebouwing in Aalter, Sint-Maria-Aalterstraat zn en gekend in het kadaster als afdeling 3 sectie H nr. 410B.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

1. De werken mogen pas aanvatten 36 dagen na aanplakking van de omgevingsvergunning op de bouwplaats. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.

2. De Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het gemeentebestuur van Aalter op 22 juni 2020 dienen te worden nageleefd.

3. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.

4. De gemeenteraad keurde op 15 december 2025 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. De aanvraag kan worden ingediend via www.aalter.be/melding-inname. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie (mobiliteit@aalter.be).

5. De gemeenteraad keurde op 15 december 2025 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.

6. De verkavelingsvoorschriften worden als volgt bijgesteld:

1. elke ontwikkeling op deze loten dient te voldoen aan de gemeentelijke algemeen gecoördineerde stedenbouwkundige verordening.

2. de bouwmaterialen en de vormgeving van de woningen dienen op elkaar te worden afgestemd.

7. De ingekomen adviezen zijn bindend voor de verkavelaar.

8. De verkavelingsovereenkomst is bindend voor de verkavelaar.

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.