Collegebeslissing betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2025099057) in Aalter, Aalter, Gouvernementstraat 13

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 21 augustus 2025 door SAELENS PROMOTIE BV voor het verkavelen van een perceel in 4 loten in Gouvernementstraat 13 en gekend in het kadaster als afdeling 1 sectie B nrs. 720X2 en 720B3;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 8 september 2025;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 22 december 2025;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 4 november 2025 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling

Het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft, ligt volgens het gewestplan Eeklo-Aalter in woongebied. Het terrein is bijkomend gelegen binnen de grenzen van een recent goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling. Er werd in deze verkavelingsvergunning opgelegd dat er geen bijgebouwen mogen worden opgericht in de achtertuinzone. Voorliggende aanvraag betreft het bijstellen van deze verkaveling, voornamelijk om het plaatsen van bijgebouwen mogelijk te maken. Het bijstellen van een verkaveling is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften, de legaliteitstoets wordt doorstaan.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 18 september 2025 t.e.m. 17 oktober 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 08/09/2025 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 16 oktober 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Ingevolge uw aanvraag via het omgevingsloket van 08/09/2025 verlenen wij graag volgende adviezen:

VK-25-949 (zie VK-24-362) – 4de adviesaanvraag

Drinkwater

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Om de 4 kavels (voor gesloten eengezinswoningen) op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk:

Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in de Gouvernementstraat tot de aan te sluiten loten. Hiervoor is reeds een project opgestart met als dossiernummer
DOM-003/24/007-D – VRK Gouvernementstraat Aalter.

De verantwoordelijke projectcoördinator hiervoor is Steven Saelens.

Email: Steven.Saelens@farys.be

Gelieve u tot de verantwoordelijke projectcoördinator te richten voor verdere vragen en inlichtingen betreffende dit project.

Op 08/09/2025 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 11 september 2025 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

In het verleden is er voor dit bouwproject reeds voldaan aan de verkavelingsvoorwaarden: zie Projectaanvraag: 5000081074, 25AALTGOUVERNEMENTS_E_VK_13. ER moet geen nieuw advies/offerte worden opgemaakt.

Op 08/09/2025 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd ontvangen op 29 september 2025 en luidt geen bezwaar als volgt:

De voorgestelde wijzigingen hebben geen invloed op het eerder uitgebrachte advies door Proximus waarvoor men reeds de voorwaarden voldaan heeft.

Op 08/09/2025 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 12 september 2025 en luidt gunstig als volgt:

Ref.: 25117658

Aansluitbaar Wyre

Geacht college,

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Op 08/09/2025 werd advies gevraagd aan HULPVERLENINGSZONE MEETJESLAND; het advies werd ontvangen op 11 september 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• VUL DE RUIMTELIJKE SITUATIE OP

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Volgende historisch gekoppelde dossiers zijn relevant:

• Omgevingsvergunning (OMV_2024026375) voor het verkavelen van een perceel in 4 loten voor gesloten bebouwing geen beslissing op .
• Omgevingsvergunning (OMV_2021077464) voor het bouwen van een meergezinswoning na het slopen van de bestaande bebouwing. geweigerd op 09/11/2021.
• Omgevingsvergunning (OMV_2023024244) voor het bouwen van 4 gekoppelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing goedgekeurd op 12/07/2023.
• Omgevingsvergunning (OMV_2024133318) voor het wijzigen van de inplanting van een woning goedgekeurd op 02/12/2024.
• Omgevingsvergunning (OMV_2024098218) voor het verkavelen van een perceel in 4 loten voor gesloten bebouwing goedgekeurd op 02/12/2024.
• Omgevingsvergunning (OMV_2025059984) voor het wijzigen van de reeds vergunde verkavelingsaanvraag (omv_2024098218) geweigerd op 11/08/2025.
• Stedenbouwkundige vergunning voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 17/04/1963.
• Stedenbouwkundige vergunning voor uitbreiden keuken en garage - goedgekeurd op 20/08/1975.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij geen pluviale en/of fluviale overstroming werd gemodelleerd. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

Het terrein is gelegen in het centrum van Aalter, in de directe nabijheid van de stationsbuurt, een omgeving die zich kenmerkt door een dichte, heterogene bebouwing van meergezinswoningen, eengezinswoningen, handelszaken en horecazaken. Er werd reeds een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van 4 rijwoningen bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak. Deze woningen zijn inmiddels opgericht. Deze omgevingsvergunning werd verleend onder de noemer van groepswoningbouw.

Nadien werd een omgevingsvergunning verleend voor het verkavelen van deze gronden, teneinde het mogelijk maken van een verkoop op plan. Hierbij werden volgende voorwaarden expliciet opgenomen:

voor lot 4 dient de bouwzone beperkt te worden tot de reeds goedgekeurde contour. Dit betekent concreet dat de bouwdiepte aan de rechterzijde van de woning 8,45 m bedraagt, en de bouwdiepte aan de linkerzijde van de woning 10,75 m, zoals voorzien op het plan dat werd goedgekeurd op 12 juli 2023 (OMV_2023024244) voor het bouwen van 4 gekoppelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing).

in de achtertuinzone worden geen woningbijgebouwen toegelaten. De verharding aansluitend op de woning wordt beperkt tot de bepalingen opgenomen in de omgevingsvergunning van 12 juli 2023.

de verkavelingsovereenkomst, goedgekeurd in het college van burgemeester en schepenen van 10 juni 2024 dient strikt te worden nageleefd.

De hoofdzaak van voorliggende aanvraag betreft het bijstellen van de verkaveling teneinde alsnog woningbijgebouwen te kunnen voorzien in de achtertuinzone.

Er werd reeds een omgevingsvergunningsaanvraag geweigerd in het college van burgemeester en schepenen op 11 augustus 2025 voor dezelfde bijstelling. Deze weigering vloeide voort uit tegenstrijdigheden in de aanvraag, en meer bepaald omtrent de vergunde toestand.

Door middel van voorliggende aanvraag wenst de aanvrager deze tegenstrijdigheden planmatig in orde te zetten. De vergunde toestand werd op de ingediende plannen correct ingetekend, zoals beschreven in de collegebeslissing goedgekeurd op 12 juli 2023 (OMV_2023024244).

Initieel wenste de verkavelaar per lot een zone met een oppervlakte van 30 m² te voorzien voor het plaatsen van bijgebouwen. Gelet op de configuratie van het perceel werd dit niet aanvaard gezien dit de ruimtelijke draagkracht zou overschrijden omwille van de beperkte tuinoppervlaktes.

Met deze verkavelingswijziging wenst de aanvrager voor lot 1 een zone met een oppervlakte van 10 m² te voorzien voor het plaatsen van bijgebouwen. Voor loten 2, 3 en 4 wordt deze oppervlakte beperkt tot 7,60 m².

Het voorzien van beperkte bergruimtes is noodzakelijk voor het onderhouden van de tuinzone, waardoor er dan ook kan akkoord worden gegaan met het inperken van de oppervlaktes voor deze constructies. De voorgestelde oppervlaktes staan voldoende in verhouding tot de oppervlaktes van de tuinzones, waardoor de ruimtelijke draagkracht niet wordt overschreden. Het  voorzien van deze bergplaatsen draagt bij aan het wooncomfort, gezien tuinmateriaal op deze manier niet in de woningen dient te worden gestockeerd. De hoogte van de bijgebouwen wordt beperkt tot 3 m, en worden telkens afgewerkt met een plat dak. De bijgebouwen hebben samen met het terras een maximale oppervlakte van 30% van deze tuinzone. Er werden geen bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

De tuinzones zijn voldoende groot om deze bijgebouwen te voorzien, de ruimtelijke draagkracht wordt niet overschreden. Het ontwerp kan qua inplanting en vormgeving in deze omgeving worden aanvaard.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

Niet van toepassing.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden verleend.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te verlenen aan SAELENS PROMOTIE BV gevestigd te Ijzerstraat 19 te 9880 Aalter voor het verkavelen van een perceel in 4 loten in Aalter, Gouvernementstraat 13 en gekend in het kadaster als afdeling 1 sectie B nrs. 720X2 en 720B3.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.