Collegebeslissing betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2025016392) in Aalter, Aalter, Hoekestraat 111

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 11 februari 2025 door mevrouw Jenny Vanhoutte en mevrouw Tessa De Baets voor het verkavelen van een perceel in 3 loten voor open bebouwing in Hoekestraat 111 en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie C nrs. 1182B en 1185Z;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 3 maart 2025;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 16 juni 2025;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 12 mei 2025 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling

Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in een 50 m woongebied met landelijk karakter en aansluitend agrarisch gebied. De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in drie loten voor open bebouwing. De aanvraag is principieel in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. De verkaveling dient beperkt te worden tot het 50 m woongebied met landelijk karakter.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13 maart 2025 t.e.m. 11 april 2025. Er werd een bezwaarschrift ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 03/03/2025 werd advies gevraagd aan Provincie Oost-Vlaanderen - Waterbeleid; het advies werd ontvangen op 4 maart 2025 en luidt geen advies als volgt:

Beste

De dienst zal geen advies verlenen bij dit dossier

Dit neemt evenwel niet weg dat de vergunningverlenende overheid moet instaan voor de watertoets. Dit betekent dat de aanvraag minstens dient afgetoetst te worden aan de bepalingen van de Gewestelijke Hemelwaterverordening 2023.

In het kader van de watertoets dient ook steeds nagegaan te worden of de aanvraag al dan niet is gelegen binnen overstromingsgevoelig gebied. De kaarten met de overstromingsgevoelige gebieden zijn te raadplegen op www.waterinfo.be. Als uit deze kaarten blijkt dat de aanvraag geheel, gedeeltelijk of aanpalend ligt in/aan overstromingsgevoelig gebied, dan dient onderzocht te worden of maatregelen inzake overstromingsveilig bouwen zich opdringen én of ruimte voor overstromingswater verloren gaat en gecompenseerd dient te worden. Het provinciaal beleidskader wateradviezen (pp. 14-19) kan hiervoor als leidraad gebruikt worden.

Vr. groeten

Op 03/03/2025 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 22 april 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Ingevolge de tweede aanvraag via het omgevingsloket van 03/03/2025 verlenen wij graag volgende adviezen:

VK-24-047

Drinkwater

Deze aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag voor 3 kavels voor open bebouwing.

De drie loten voor open bebouwing kunnen op het bestaand drinkwaterdistributienet aangesloten worden door middel van een dwarsing/kruising onder de Hoekestraat.

Wij stellen voor de kosten voor de latere uitvoering van deze dwarsingen/kruisingen ten laste te leggen van de verkavelaar door betaling van een forfaitair bedrag van 1200€ (400€/lot).

Mogen wij u verzoeken, als voorwaarde in de verkavelingsvergunning op te nemen:
“Van zodra de verkavelaar de goedkeuring van de verkavelingsaanvraag heeft ontvangen, verzoeken wij de verkavelaar 1200€ te storten op Belfius rekening nummer BE82 0910 1062 5468 (BIC-code GKCCBEBB)  van Farys – Stropstraat 1 te 9000 Gent met vermelding :”Verkaveling Hoekestraat 111 te Aalter (Knesselare) - 3 ”.

Riolering

Met ingang van 01/01/2024 behandelt Farys – Netinfra Z enkel adviesvragen die voldoen aan één van volgende criteria:

-       bouwdossiers en verkavelingsdossiers met toekomstig openbaar domein;

-       bouwdossiers en verkavelingsdossiers met een aanzienlijke hydraulische impact op openbaar domein (= vanaf een verharde oppervlakte groter dan 1000 m²).

Aangezien het voorliggende dossier niet voldoet aan deze criteria, kan door de gemeente op basis van de inhoud van het standaardadvies dat aan de gemeente werd overgemaakt advies verleend worden.

Graag vestigen wij de aandacht op onderstaande verplichting: 

Ontwikkelingen in collectief te optimaliseren gebied

Voor verkavelingsdossiers tussen 2 en 9 wooneenheden gelegen langs een bestaande openbare weg, is de ontwikkelaar verplicht om, op zijn kosten, individuele behandelingsinstallaties voor afvalwater (IBA) aan te leggen waarop de nieuw op te richten gebouwen binnen de verkaveling kunnen worden aangesloten.

Op 03/03/2025 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 5 maart 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Ref.: 25183626

Netuitbreiding nodig:

Geacht college,

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

Er werd een offerte (zie bijlage) opgesteld. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Op 03/03/2025 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd ontvangen op 11 maart 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Proximus
Onze referentie: JMS 641507

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

• Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan (in .dwg-formaat).
• Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
• Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door dit online te registreren via www.proximusforrealestate.be/bouwen.
• De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
• Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen viawerven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800 of bij onze verkooppunten.

Met vriendelijke groeten,

Zoning Back Office Oost-Vlaanderen

Op 03/03/2025 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 6 maart 2025 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

Beste,

onze offerte en kennisgeving in bijlage.

mvg, Fluvius

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• VUL DE RUIMTELIJKE SITUATIE OP

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Volgende historisch gekoppelde dossiers zijn relevant:

• Omgevingsvergunning (OMV_2023152378) voor het verkavelen van een perceel in 3 loten voor open bebouwing geweigerd op 18/03/2024.
• Stedenbouwkundig attest voor het bouwen of het renoveren van een woning - positief gevonden op 04/07/2022.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij geen pluviale overstroming werd gemodelleerd. Er zijn

dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

Niet van toepassing.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen in het landelijke gebied ten zuidwesten van de woonkern van Knesselare, langsheen de Hoekestraat, een invalsweg naar de woonkern en een verbindingsweg tussen Knesselare en Sint-Maria-Aalter. Het terrein heeft een oppervlakte van 7.440 m² en is op vandaag in gebruik als weiland. Op het perceel staat op ruime afstand van de Hoekestraat een oudere woning met aan de rechterzijde een boogloods. De oprit naar de woning situeert zich centraal op het perceel. De onmiddellijke omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door een woonlint bestaande uit grote kavels met vrijstaande residentiële woningen. De ruimere omgeving

kenmerkt zich door een agrarisch gebruik.

Het perceel ligt binnen het 50 m woongebied met landelijk karakter met aansluitend het agrarische gebied. Voorliggende aanvraag betreft het verkavelen van een deel van dit perceel in 3 loten voor open bebouwing. De oppervlakte van de loten bedraagt 967 m², 782 m² en 726 m². Alle loten waaieren naar achteren uit. De bestaande oprit naar het acheringelegen landbouwbedrijf wordt verplaatst naar de rechterzijde van het perceel. De breedte bedraagt 4 m.

Alle  loten zijn bestemd voor het bouwen van een vrijstaande woning ingeplant op 8 m van de rooilijn. De bouwvrije zijtuinstrook bedraagt 4 m. Alle loten zijn voldoende breed aan de straatzijde. De nieuw te bouwen woningen dient te worden ingeplant binnen de op het verkavelingsplan aangeduide bouwzone. De bouwlijn is verplicht. Doordat de loten aan de voozijde smaller zijn dan achteraan dienen garages en/of carports te worden ingeplant vooraan de woning.

De bij de aanvraag gevoegde stedenbouwkundige voorschriften stellen verder het volgende:

oprichten van vrijstaande woningen

woonfunctie kan worden aangevuld met een nevenbestemming (kantoor, vrij beroep, handel en ambacht

garage/carport te plaatsen in de bouwzone vooraan de woning

twee bouwlagen met hellend dak of plat dak: vooraan tot 7 m diepte, maximaal 1 bouwlaag met plat dak; voorbij 7 m twee bouwlagen met dak

in de achtertuin kan een beperkte tuiinberging worden opgericht; oppervlakte te beperken tot 40 m² en de hoogte 3,50 m.

Principieel kan akkoord worden gegaan met de stedenbouwkundige voorschriften. Gelet op de ligging op ruime afstand van het centum van de woonkern Knesselare wordt enkel de woonfunctie toegelaten. De oppervlakte afzonderlijke tuinberging in de tuinzone is beperkt tot 40 m². Om de openheid van de omgeving te vrijwaren wordt slechts één woningbijgebouw toegelaten. De inplanting van de woningen is verplicht op 8 m van de rooilijn.

Het openbaar onderzoek gaf aanleiding tot één bezwaarschrift dat niet worden bijgetreden. De ingekomen adviezen luiden voorwaardelijk gunstig.

Voorliggende aanvraag betreft het verkavelen van een perceel grond in drie bouwloten in functie van het bouwen van een vrijstaande woning. De vormgeving van de woningen is van het landelijke type. De inplanting en de zijdelingse bouwvrije stroken van 4 m dragen er toe bij dat de openheid van de omgeving wordt behouden. De kavels zijn voldoende groot en sluiten aan bij de huiskavels in de omgeving. Het aantal vervoersbewegingen zal niet drastisch toenemen door drie bijkomende woningen. Het project betekent een afwerking van het woonlint aan de Hoekestraat. Er wordt voldoende tegemoet gekomen aan de opmerkingen geformuleerd in de weigeringsbeslissing van 18 maart 2024. De bouwzone wordt duidelijk op het verkavelingsplan aangeduid. De oprit naar het achertliggend landbouwbedrijf wordt duidelijk op het verkavelingsplan aangeduid. Tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur wordt een verkavelingsovereenkomst opgemaakt betreffende de uit te voeren lasten Mits het aanpassen van de stedenbouwkundige voorschriften met bovenvermelde opmerkingen is de aanvraag voor vergunning vatbaar.

Archeologietoets:

De oppervlakte waarop de verkaveling van toepassing is, bedraagt minder dan 3.000 m². Voor de

aanvraag is met toepassing van artikel 5.4.2° van het Onroerend Erfgoeddecreet geen

archeologienota vereist.

Bescheiden wonen;

De aanvraag valt onder de bepalingen van artikel 5.93 van de Codex Wonen Vlaanderen. De

oppervlakte van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, bedraagt minder dan een halve

hectare. Het bescheiden woonaanbod is niet van toepassing.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden voorwaardelijk verleend.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te verlenen aan mevrouw Jenny Vanhoutte wonende te Hoekestraat 111 te 9910 Aalter en mevrouw Tessa De Baets wonende te Leopold II straat 38 te 3800 Sint-Truiden voor het verkavelen van een perceel in 3 loten voor open bebouwing in Aalter, Hoekestraat 111 en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie C nrs. 1182B en 1185Z.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is voorwaardelijk verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

1. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien

dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het

gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.

2. De Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het gemeentebestuur van Aalter op

22 juni 2020 dienen te worden nageleefd.

3. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn

oorspronkelijke staat te worden hersteld.

5. De woningen zijn verplicht in te planten binnen de op het verkavelingsplan aangeduide bouwzone. De bouwlijn ligt verplicht op 8 m.

6. Nevenfuncties zijn niet toegestaan.

7. In de achtertuinzone kan slechts 1 woningbijgebouw (geen garage of carport) worden geplaatst met een maximale oppervlakte van 40 m² en een hoogte van 3,5 m. 

8. De verkavelingovereenkomst is bindend voor de verkaveling.

10. De ingekomen adviezen zijn bindend.

11. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contant

belasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en

openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de

omgevingsvergunning.

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.