Collegebeslissing betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2025034663) in Aalter, Aalter, Nieuwendorpe 8, Aalter, , Aalter, 10, Aalter, , Aalter, 12 en Aalter,

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 18 maart 2025 door de heer Michael Gurickx en Novus NV voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor open bebouwing in Nieuwendorpe 8, 10 en 12 en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie D nr. 764Z;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 7 april 2025;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 21 juli 2025;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 12 juni 2025 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden en stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Het perceel is volgens het gewestplan Eeklo-Aalter gelegen in een woongebied. Het perceel ligt ook binnen het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan Centrum Knesselare, meer bepaald in een zone waar geen meergezinswoningen zijn toegelaten. Deze overdruk heeft geen eigen bestemmingscategorie, maar volgt de bestemmingscategorie van de grondkleur.

De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel grond in twee kavels bestemd voor het bouwen van een vrijstaande woning. De aanvraag is principieel in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 17 april 2025 t.e.m. 16 mei 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 07/04/2025 werd advies gevraagd aan Agentschap voor Natuur en Bos; het advies werd ontvangen op 22 mei 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Gunstig met voorwaarden omwille van het goedgekeurd boscompensatievoorstel.

Inhoudelijk werd geen advies gegeven omwille van de gewestplanbestemming (woongebied).

(zie bijlages goedgekeurd boscompensatievoorstel + advies met opgelegde voorwaarden ikv boscompensatie)

Op 07/04/2025 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 20 mei 2025 en luidt gunstig als volgt:

Ingevolge de aanvraag via het omgevingsloket van 07/04/2025 verlenen wij graag volgende adviezen:

VK-24-1182 – 2de advies

Drinkwater

Deze aanvraag omvat een verkaveling van 2 kavels voor open bebouwing, welke aansluit op het openbaar domein in woongebied.

De 2 loten (voor open bebouwing) van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet in Nieuwendorpe.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

Riolering

Met ingang van 01/01/2024 behandelt Farys – Netinfra Z enkel adviesvragen die voldoen aan één van volgende criteria:

-                bouwdossiers en verkavelingsdossiers met toekomstig openbaar domein;

-                bouwdossiers en verkavelingsdossiers met een aanzienlijke hydraulische impact op openbaar domein (= vanaf een verharde oppervlakte groter dan 1000 m²).

Aangezien het voorliggende dossier niet voldoet aan deze criteria, kan door de gemeente op basis van de inhoud van het standaardadvies dat aan de gemeente werd overgemaakt advies verleend worden.

Op 07/04/2025 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 8 april 2025 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

Beste,

onze offerte en kennisgeving in bijlage.

mvg, Fluvius

Op 07/04/2025 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 10 april 2025 en luidt gunstig als volgt:

Ref.: 25169707

Aansluitbaar Wyre

Geacht college,

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Op 07/04/2025 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

INTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 07/04/2025 werd advies gevraagd aan Groen; het advies werd ontvangen op 11 juni 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Het betreft een aanvraag tot het ontbossen van 1472 m2 in de Nieuwendorpe 10 in Aalter.

Op datum 30/08/24 hebt een milieuadviseur (Corridoor bv.) een plaatsbezoek en een adviesrapport opgemaakt voor het perceel:

“Volgens de meest recente versie van de biologische waarderingskaart staat het projectgebied gekarteerd als biologisch waardevolle vegetatie, namelijk naaldhoutbestand met ondergroei van bomen en struiken en lar. De huidige vegetatie op het perceel komt niet meer overeen met deze weergegeven op de meest recente versie van de biologische waarderingskaart. Het aanwezige naaldhoutbestand werd verwijderd in de periode 2019-2020. De huidige vegetatie bestaat deels uit spontane opslag van bomen en struiken (voornamelijk Gewone esdoorn) en aanplant van bomen en struiken.”

De aanvraag tot het vellen van de bomen wordt positief geadviseerd mits voorwaarden van ANB werd gevolgd:

- Er worden geen vellingswerken uitgevoerd in het broedseizoen (tussen 1 maart en 1 juli). Bij het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de uitvoering van de werken dat er geen nesten of rustplaatsen van vogels of vleermuizen aanwezig zijn (zie artikel 14 van het Soortenbesluit).

- Geen heraanplanting wordt opgelegd gezien het via ANB een boscompensatie gegeven is.

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• Provinciale stedenbouwkundige verordening Weekendverblijven en openluchtrecreatieve terreinen goedgekeurd op 13 juli 2015.
• Algemeen gecoördineerde stedenbouwkundige verordening goedgekeurd op 12 september 2022.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater goedgekeurd op 5 juli 2013.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
• Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater (treedt in werking op 2 oktober 2023) goedgekeurd op 10 februari 2023.
• Gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Volgende historisch gekoppelde dossiers zijn relevant:

• Omgevingsvergunning (OMV_2024118058) voor het ontbossen van een perceel, het verkavelen van een perceel in 2 loten voor open bebouwing geweigerd op 03/02/2025.
• Stedenbouwkundige vergunning voor bouwen tuinhuis (6x4m) - goedgekeurd op 12/05/2010.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Of

De aanvraag heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening (B.S. 29 april 2013) in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening (B.S. 20 april 2012), nl. xxxxxxx Mogelijke effecten worden besproken onder 'Toetsing aan de omgevingseffecten'.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij geen pluviale en/of fluviale overstroming werd gemodelleerd. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

De aanvraag zal zorgen voor een toename van het aantal voertuigbewegingen en bijgevolg voor een toename van de emissies. De afstand tot het dichtstbijzijnde SBZ-H bedraagt meer dan 2.000 m. Op basis van de studie, opgemaakt door VITO ‘Voertuigemissies en de minimis-normen: een analytische benadering voor wegverkeer’, kan men vaststellen dat de 1%-de minimisdrempel niet wordt overschreden wanneer enerzijds het project niet meer dan 9.181.000 lichte voertuigen per jaar genereert of wanneer anderzijds het project niet meer dan 1.248.000 zware voertuigen per jaar

genereert. Of een combinatie van beide. Rekening houdende met de omvang van het project, de worse-case benadering aangezien de site verder ligt dan 2.000 m van een SBZ-H en afgetoetst werd met de meest kritische KDW (6 kgN/ha/jaar), wordt geen overschrijding van de 1%-de minimisdrempel verwacht en dit zowel tijdens de aanleg- als exploitatiefase van het project.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen ten zuiden van het centrum van Knesselare, een omgeving die zich kenmerkt door een dichte bebouwing van woningen in een open tot een gesloten bebouwingspatroon. Het perceel ligt aan het uiteinde van een doodlopende straat en heeft een oppervlakte van 1.689 m². Het perceel is op vandaag bebost.

De aanvraag beoogt het verkavelen van het perceel in twee bouwloten voor het bouwen van een vrijstaande woning. Het perceel dient te worden ontbost. Het betreft een gemengd bos. De oppervlakte bedraagt 1.472 m².

Het verkavelingsplan legt de bouwzone vast. De bouwlijn ligt op 5 m van de rooilijn. De bouwvrije zijtuinstroken bedragen minimum 4 m, de achtertuinzones bedragen minimum 8 m.

De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften stellen dat binnen de bouwzone een woning kan worden gebouwd bestaande uit maximaal twee bouwlagen met dakconstructie of met een plat dak. De bouwdiepte is vastgelegd op het verkavelingsplan en bedraagt maximaal 9,95 m.

Naast de woonfunctie wordt in de voorschriften opgenomen dat ook beperkt een nevenfunctie is toegelaten. Gezien de ligging van de loten aan een doodlopende straat wordt dit niet weerhouden.

De verkaveling zet in op het behoud van het groene karakter van de omgeving. In de voortuinzone kan een oprit worden aangelegd met een maximale breedte van 4,5 m. Bij gebundelde opritten bedraagt de breedte 7 m. In de achtertuinzone kan een tuinberging i nhout of in dezelfde materialen als de woning worden opgericht met een maximale oppervlakte van 24 m² en een hoogte van 3,5 m. De inplanting gebeurt op 1 m van de perceelsgrenzen.

Het openbaar onderzoek gaf geen aanleiding tot bezwaarschriften. De ingekomen adviezen luiden voorwaardelijk gunstig.

Het verkavelen van een restperceel in het centrum van Knesselare sluit aan bij de bestaande woonomgeving. De lotenindeling sluit aan op de bestaande ordening. De loten zijn voldoende ruim. De verkavelingsvoorschriften zetten in op het bouwen van een hedendaagse woning bestaande uit maximaal 2 bouwlagen met plat dak of een zadeldak. Ingevolge de ligging aan de doodlopende straat, wordt enkel de woonfunctie toegelaten. Tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur wordt een overeenkomst opgemaakt betreffende de lasten voor de uitvoering van de verkaveling. Mits het opleggen van deze voorwaarden is de aanvraag voor vergunning vatbaar.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden verleend.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Michael Gurickx met als contactadres Scheepsdalelaan 60 te 8000 Brugge en Novus NV gevestigd te Scheepsdalelaan 60 te 8000 Brugge voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor open bebouwing in Aalter, Nieuwendorpe 8, Aalter, , Aalter, 10, Aalter, , Aalter, 12 en Aalter,  en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie D nr. 764Z.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

1. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
3. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. De aanvraag kan worden ingediend via www.aalter.be/melding-inname. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie (mobiliteit@aalter.be).
4. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
5. De stedenbouwkundige voorschriften worden als volgt bijgesteld: enkel de woonfunctie is toegelaten.
6. De ingekomen adviezen zijn bindend voor de verkavelaar.
7. De verkavelingsovereenkomst is bindend voor de verkavelaar.

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.