Collegebeslissing betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2025057859) in Aalter, Aalter, Weibroekdreef zn

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 9 mei 2025 door DAENINCK, AUDENAERT en Co BV voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor open bebouwing in Weibroekdreef zn en gekend in het kadaster als afdeling 1 sectie B nr. 440E;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 2 juni 2025;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 15 september 2025;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 28 juli 2025 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling

Het perceel ligt volgens het gewestplan in een 50 m woongebied met aansluitend landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in twee loten voor open bebouwing. De verkaveling is beperkt tot 50 m. De aanvraag is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 12 juni 2025 t.e.m. 11 juli 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd ontvangen op 13 juni 2025 en luidt gunstig als volgt:

Proximus

Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

Met vriendelijke groeten,

Zoning Back Office Oost-Vlaanderen

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 3 juni 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Ref:  25196098 Netuitbreiding nodig: Geacht college, Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

Er werd een offerte (zie bijlage) opgesteld. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 1 juli 2025 en luidt gunstig als volgt:

Ingevolge de aanvraag via het omgevingsloket van 02/06/2025 verlenen wij graag volgende adviezen:

VK-25-590

Drinkwater

Deze aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag voor 2 bouwloten, type open bebouwing.

De twee loten kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 4 juni 2025 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

BesteIn bijlage kan u onze offerte terugvinden. Graag uw akkoord. MvgFluvius

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• VUL DE RUIMTELIJKE SITUATIE OP

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij een kleine pluviale en/of fluviale overstromingskans, rekening houdende met de klimaatsveranderingen, bestaat. Dergelijke overstroming doet zich in de gebieden statistisch gezien slechts tussen eens om de 101 jaar en eens om de 1.000 jaar voor. Het is niet wenselijk verregaande voorwaarden op te leggen in gebieden met een kleine kans op pluviale en/of fluviale overstromingen. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

De aanvraag voor het verkavelen van een perceel in twee loten voor een open bebouwing zal zorgen voor een toename van het aantal voertuigbewegingen ten opzichte van de huidige toestand en bijgevolg voor een toename van de emissies. De afstand tot het dichtstbijzijnde SBZ-H bedraagt iets meer dan 2 km. Op basis van de studie, opgemaakt door VITO ‘Voertuigemissies en de minimis-normen: een analytische benadering voor wegverkeer’, kan men vaststellen dat de 1%-de minimisdrempel niet wordt overschreden wanneer enerzijds het project niet meer dan 9.181.000 lichte voertuigen per jaar (25.085 lichte voertuigen per dag) genereert of wanneer anderzijds het project niet meer dan 1.248.000 zware voertuigen per jaar (3.410 zware voertuigen per dag) genereert. Of een combinatie van beide. Rekening houdende met de omvang van het project, de worst case benadering aangezien afgetoetst werd met de meest kritische KDW (6 kgN/ha/jaar), wordt geen overschrijding van de 1%-de minimisdrempel verwacht en dit zowel tijdens de aanleg- als exploitatiefase van het project.

De aanvraag kan gunstig worden beoordeeld, er wordt geen negatieve impact verwacht op de omgeving.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, ligt aan de noordoostelijke zijde van het centrum van Aalter, langsheen een voldoende uitgeruste weg in een omgeving die zich kenmerkt door een residentiële, open bebouwing.

Het perceel heeft een oppervlakte van 3.742 m² en is onbebouwd. Het verkavelingsontwerp beoogt twee bouwloten voor het oprichten van een vrijstaande woning. De verkaveling beperkt zich tot het 50 m woongebied. Het deel van het perceel in landschappelijk waardevol agrarisch gebied maakt geen deel uit van het verkavelingsproject.

De oppervlakte van de loten bedraagt respectievelijk 1001,24 m² voor lot 1 en 999,03 m² voor lot 2.  De bouwlijn wordt vastgelegd op 16,30 m van de rooilijn en ligt op dezelfde hoogte als de bouwlijn van de woningen op de aanpalende eigendommen. De bouwvrije zijtuinstroken bedragen 4 m.

De bij de aanvraag gevoegde stedenbouwkundige voorschriften stellen dat binnen de verkaveling een woning kan worden opgericht bestaande uit maximaal twee bouwlagen onder dakconstructie. Platte daken voor het hoofdgebouw worden binnen deze omgeving niet toegelaten. De stedenbouwkundige voorschriften worden in die zin aangepast. De woningen kunnen ook een kelder bevatten. De maximale bouwdiepte voor de gelijkvloerse verdieping bedraagt 15 m, voor de eerste verdieping wordt deze beperkt tot 12 m.

In de voortuinzone wordt de strikt noodzakelijke oprit aangelegd. De maximale breedte bedraagt 5 m (ipv 4 m zoals opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften). In de achtertuinzone kunnen vrijstaande woningbijgebouwen worden opgericht met toepassing van de bepalingen van het vrijstellingenbesluit (maximaal 40 m²).

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woonfunctie beperkt kan worden aangevuld met een nevenbestemming zoals een vrij beroep, een dienst of een kantoor. Detailhandel is op deze locatie niet toegelaten.

Het openbaar onderzoek gaf geen aanleiding tot bezwaarschriften. De ingekomen adviezen luiden gunstig tot voorwaardelijk gunstig.

Het verkavelen van een perceel grond in twee bouwloten in functie van het bouwen van een vrijstaande woning betekent een afwerking van het bestaande woonlint aan de Weibroekdreef. De nieuwe kavels zijn voldoende groot en kunnen worden bebouwd met een residentiële woning afgewerkt met een dakconstructie. Het aantal vervoersbewegingen zal niet aanzienlijk toenemen. De ruimtelijke draagkracht wordt niet aangetast. Tussen de verkavelaar en het lokaal bestuur wordt een verkavelingsovereenkomst opgemaakt betreffende de uit te voeren lasten binnen deze verkavelling. Mits het beperkt bijstellen van de verkavelingsvoorschriften en het naleven van de verkavelingsovereenkomst is de aanvraag voor vergunning vatbaar.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden verleend.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te verlenen aan DAENINCK, AUDENAERT en Co BV met als contactadres Doornzeelsestraat 56 bus b te 9940 Evergem voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor open bebouwing in Aalter, Weibroekdreef zn en gekend in het kadaster als afdeling 1 sectie B nr. 440E.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

1. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.

2. De aanvraag dient te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening van 10 februari 2023.

3. De Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het gemeentebestuur van Aalter op 22 juni 2020 dienen te worden nageleefd.

4. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.

5. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. De aanvraag kan worden ingediend via www.aalter.be/melding-inname. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie (mobiliteit@aalter.be).

6. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.

7. De verkavelingsvoorschriften worden als volgt bijgesteld:

• het hoofdvolume van de woningen zijn verplicht af te werken met een dakconstructie;
• de bouwdiepte gelijkvloerse verdieping is beperkt tot 15 m, de bouwdiepte van de eerste verdieping bedraagt maximaal 12 m;
• de breedte van de oprit bedraagt maximaal 5 m;
• detailhandel wordt binnen de verkaveling niet toegelaten.

8. De vekavelingsovereenkomst opgemaakt tussen de verkavelaar en het lokaal bestuur is bindend.

9. De ingekomen adviezen zijn bindend.

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.