Collegebeslissing betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2025152397) in Aalter, Aalter, Stuivenberg zn

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 12 december 2025 door de heer Pieter De Craene en de heer Wim De Craene voor het verkavelen van een perceel naar 2 loten voor halfopen bebouwing in Stuivenberg zn en gekend in het kadaster als afdeling 4 sectie C nr. 281X7;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 5 januari 2026;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 20 april 2026;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 9 maart 2026 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling

Het perceel ligt volgens het gewestplan in een woonuitbreidingsgebied. De ordening van dit woonuitbreidingsgebied is volledig vastgelegd door een verkaveling goedgekeurd in 1975 maar op datum 28 november 2016 opgeheven. De ordening van het woonuitbreidingsgebied is door de desbetreffende verkaveling volledig vastgelegd en op enkele loten na, ontwikkeld. In dit geval gelden de voorschriften voor woongebieden. De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel grond bestemd voor 1 woning, naar twee loten voor halfopen bebouwing. De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 15 januari 2026 t.e.m. 13 februari 2026. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 05/01/2026 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 12 februari 2026 en luidt gunstig als volgt:

Ingevolge de aanvraag via het omgevingsloket van 05/01/2026 verlenen wij graag volgend advies:

VK-26-044

Drinkwater

Deze adviesvraag betreft de bijstelling van een verkaveling.

Lot voor open bebouwing naar 2 loten voor halfopen bebouwing.

De 2 loten (voor halfopen bebouwing) van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

Op 05/01/2026 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 8 januari 2026 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

Beste, 

onze offerte en kennisgeving in bijlage.

mvg, Fluvius

Op 05/01/2026 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd ontvangen op 6 januari 2026 en luidt gunstig als volgt:

Geacht college,

Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden aan onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

Aanvragen tot het verplaatsen of verwijderen van onze apparatuur kan aangevraagd worden tot 8 weken voor gewenste uitvoeringsdatum via www.proximus.be/afbraak

Met vriendelijke groeten

SPOC Omgevingsloket Area 1.2

Network Engineering & Operations

Op 05/01/2026 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 6 januari 2026 en luidt gunstig als volgt:

Ref.: 25221796

Advies Wyre: Aansluitbaar

Geacht college,

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels bevestigd zijn en voor het aanvragen van het verplaatsen van bestaande apparatuur, is het belangrijk om minstens 12 weken voor de start van de werken de aanvraag online in te dienen via https://www.wyre.be/nl/aanpassingswerken.

Indien van toepassing zal hiervoor een aparte offerte worden opgesteld.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

INTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op  werd advies gevraagd aan Water; het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• VUL DE RUIMTELIJKE SITUATIE OP

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij geen pluviale en/of fluviale overstroming werd gemodelleerd. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

De aanvraag zal zorgen voor een toename van het aantal voertuigbewegingen en bijgevolg voor een toename van de emissies. De afstand tot het dichtstbijzijnde SBZ-H bedraagt minder dan 2.000 m. Op basis van de studie, opgemaakt door VITO ‘Voertuigemissies en de minimis-normen: een analytische benadering voor wegverkeer’, kan men vaststellen dat de 1%-de minimisdrempel niet wordt overschreden wanneer enerzijds het project niet meer dan 9.181.000 lichte voertuigen per jaar genereert of wanneer anderzijds het project niet meer dan 1.248.000 zware voertuigen per jaar genereert. Of een combinatie van beide. Rekening houdende met de omvang van het project, de worst-case benadering aangezien de site verder ligt dan 2.000 m van een SBZ-H en afgetoetst werd met de meest kritische KDW (6 kgN/ha/jaar), wordt geen overschrijding van de 1%-de minimisdrempel verwacht en dit zowel tijdens de aanleg- als exploitatiefase van het project.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

Het perceel ligt in het centrum van Bellem, een omgeving die zich kenmerkt door een vrij dense bebouwing van woningen in een open tot een halfopen bebouwingspatroon. Het perceel is onbebouwd en de eigenaar wenst een koppelwoning te bouwen. Een aanvraag verkaveling voor twee halfopen woningen wordt aangevraagd. De bouwzone wordt vastgelegd op het verkavelingsplan, zijnde op 6 m van de rooilijn. De bouwvrije zijtuinstroken bedragen 4 m, de bouwdiepte wordt vastgelegd op 20 m. De gevelbreedte van de woningen bedraagt minimaal 8 m. Binnen de bouwzone kan een woning worden gebouwd bestaande uit twee bouwlagen met een plat dak of een hellend dak. De gevelmaterialen worden niet expliciet vastgelegd. Er kan een kelderverdieping worden voorzien. In de achtertuinzone kan een afzonderlijk bijgebouw worden opgericht met een maximale oppervlakte van 40 m².

Het openbaar onderzoek gaf geen aanleiding tot bezwaarschriften.

Het verkavelen van een perceel in twee bouwloten bestemd voor het oprichten van een koppelwoning is verenigbaar met de ruimtelijke omgeving. De verkaveling beoogt het bouwen van kwaliteitsvolle woningen en integreren zich op voldoende wijze binnen het bestaande centrumweefsel. De woning dient wel te worden opgericht in gevelmetselwerk en kunnen met plat dak of een zadeldak. De bouwdiepte op verdieping dient beperkt te blijven tot 12 m. De bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping bedraagt maximaal  20 m. Mits het opleggen van deze voorwaarden is de aanvraag voor vergunning vatbaar.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden voorwaardelijk verleend.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Pieter De Craene wonende te Absdalestraat 1 te 9041 Gent en de heer Wim De Craene met als contactadres Laurierstraat 50 te 9120 Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht voor het verkavelen van een perceel naar 2 loten voor halfopen bebouwing in Aalter, Stuivenberg zn en gekend in het kadaster als afdeling 4 sectie C nr. 281X7.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is voorwaardelijk verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

1. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
3. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. De aanvraag kan worden ingediend via www.aalter.be/melding-inname. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie (mobiliteit@aalter.be).
4. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
5. De stedenbouwkundige voorschriften worden als volgt bijgesteld: de woningen dienen te worden uitgevoerd in gevelmetselwerk. De bouwdiepte gelijkvloerse verdieping kan maximaal 20 m bedragen, van de eerste verdieping bedraagt de bouwdiepte maximaal 12 m.
6. De ingekomen adviezen zijn bindend voor de verkavelaar.
7. De verkavelingsovereenkomst is bindend voor de verkavelaar.

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.