Collegebeslissing betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2025031056) in Aalter, Aalter, Aalterseweg zn

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 13 mei 2025 door C-Nestate VVZRL voor het verkavelen van een verhard perceel in 4 kavels in Aalterseweg zn en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie D nr. 732P;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 2 juni 2025;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 15 september 2025;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 28 juli 2025 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden en stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling

Het perceel ligt volgens het gewestplan Eeklo-Aalter in een woongebied. De aanvraag betreft het verkavelen van het perceel in vier bouwloten voor open bebouwing. De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 12 juni 2025 t.e.m. 11 juli 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan Provincie Oost-Vlaanderen - Waterbeleid; het advies werd ontvangen op 5 juni 2025 en luidt geen advies als volgt:

Beste

De dienst zal geen advies verlenen bij dit dossier

Dit neemt evenwel niet weg dat de vergunningverlenende overheid moet instaan voor de watertoets. Dit betekent dat de aanvraag minstens dient afgetoetst te worden aan de bepalingen van de Gewestelijke Hemelwaterverordening 2023.

In het kader van de watertoets dient ook steeds nagegaan te worden of de aanvraag al dan niet is gelegen binnen overstromingsgevoelig gebied. De kaarten met de overstromingsgevoelige gebieden zijn te raadplegen op www.waterinfo.be. Als uit deze kaarten blijkt dat de aanvraag geheel, gedeeltelijk of aanpalend ligt in/aan overstromingsgevoelig gebied, dan dient onderzocht te worden of maatregelen inzake overstromingsveilig bouwen zich opdringen én of ruimte voor overstromingswater verloren gaat en gecompenseerd dient te worden. Het provinciaal beleidskader wateradviezen (pp. 14-19) kan hiervoor als leidraad gebruikt worden.

Vr. groeten

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd ontvangen op 17 juni 2025 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

Proximus Onze referentie: JMS  651191

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

• Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan (in .dwg-formaat).
• Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
• Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door dit online te registreren via www.proximusforrealestate.be/bouwen.
• De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
• Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800 of bij onze verkooppunten.

Met vriendelijke groeten,

Zoning Back Office Oost-Vlaanderen

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 1 juli 2025 en luidt gunstig als volgt:

Ingevolge de aanvraag via het omgevingsloket van 02/06/2025 verlenen wij graag volgende adviezen:

VK-25-593

Drinkwater

Deze aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in 4 kavels voor open bebouwing.

De 4 loten (voor open bebouwing) van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

Riolering

Met ingang van 01/01/2024 behandelt Farys – Netinfra Z enkel adviesvragen die voldoen aan één van volgende criteria:

-       bouwdossiers en verkavelingsdossiers met toekomstig openbaar domein;

-       bouwdossiers en verkavelingsdossiers met een aanzienlijke hydraulische impact op openbaar domein (= vanaf een verharde oppervlakte groter dan 1000 m²).

Aangezien het voorliggende dossier niet voldoet aan deze criteria, kan door de gemeente op basis van de inhoud van het standaardadvies dat aan de gemeente werd overgemaakt advies verleend worden.

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 3 juni 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Ref.: 25196086

Netuitbreiding nodig:

Geacht college,

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

Er werd een offerte (zie bijlage) opgesteld. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 5 juni 2025 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

BesteIn bijlage kan u onze offerte terugvinden. Graag uw akkoord. MvgFluvius

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan HULPVERLENINGSZONE MEETJESLAND; het advies werd ontvangen op 11 juni 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig

INTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op  werd advies gevraagd aan Groen; het advies werd ontvangen op 14 augustus 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Het betreft een aanvraag tot het vellen van 5 bomen (1 boom op openbaar domein, en 4 bomen op de perceel) in de Aalterseweg zn in verband met een verkaveling.

De bomen hebben de volgende omtrekken:

Boom 1 (Sierpeer, boom op openbaar domein): 22 cm

Boom 2 (Tilia cordata, boom op verkavelingsperceel): 126 cm

Boom 3 (onbekende soort, dode boom op verkavelingsperceel): 47 cm

Boom 4 (Acer pseudoplatanus, boom op verkavelingsperceel): 79 cm

Boom 5 (Acer pseudoplatanus, boom op verkavelingsperceel): 126 cm

Boom 3 en 4 zijn met een omtrek minder dan 1 meter niet vergunningsplichtig. De boom op openbaar domein moet gerooid worden omdat het in conflict komen met een van de nieuw aan te leggen opritten, en is verplicht terug aan te planten. 

De aanvraag tot het vellen van de bomen wordt positief geadviseerd mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

- Er worden geen vellingswerken uitgevoerd in het broedseizoen (tussen 1 maart en 1 juli). Bij het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de uitvoering van de werken dat er geen nesten of rustplaatsen van vogels of vleermuizen aanwezig zijn (zie artikel 14 van het Soortenbesluit).

- Een heraanplanting wordt opgelegd in het eerstkomende plantseizoen (november tot maart) volgend op de vellingswerken met 3 hoogstammige bomen: 1 Pyrus calleryana 'Chanticleer' maat 12/14 om ‘Boom 1’ (de boom op openbaar domein) te vervangen. Het plantvak worden verplaats en vergroot, en de boom terug aangeplant. Verder moeten er 2 inheemse hoogstammige loofbomen bij keuze geplaats worden ergens op het verkavelingspercel om ‘boom 2’ en ‘boom 5’ te vervangen. De bomen worden elk aan 2 boompalen gebonden en moeten maat 10/12 of 12/14 zijn.

- Bij aanplant, hou voldoende afstand van perceelsgrenzen. (Minstens 2 meter).

- Neem alle nodige maatregelen om een nieuwe aanplanting te doen slagen. Gebruik kwaliteitsvol plantgoed, voer de aanplanting met zorg uit, voorzie genoeg ruimte voor boomwortels, zodat de bomen volwaardig kunnen uitgroeien.

- Bescherm jonge bomen indien nodig tegen verkeer en vraat.

- Bij sterfte dienen de bomen te worden vervangen in het eerstvolgende plantseizoen. Herplant bomen tot het vastgelegd aantal volwassen exemplaren overblijft.

- De resterende bomen moeten tijdens de werken beschermd en afgezet worden. De oorspronkelijke wortelzone dient volledig intact te blijven. De grootte van de beschermingszone is de kroonprojectie plus twee meter, deze zone moet op de bouwplaats zichtbaar worden afgezet en moet te allen tijde volledig gevrijwaard blijven. Binnen de zone mag geen bodemverstoring of bodemverdichting zijn, geen ophoging of afgraving van de grond, geen opslag van materiaal, geen afval of puin storten, noch op de grond, noch in een container, geen toegang voor voertuigen of parking, geen tijdelijke gebouwen of werfketen, geen vuurtjes, alle ondergrondse leidingen omleiden buiten de beschermingszone.

Op 02/06/2025 werd advies gevraagd aan Water; het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• VUL DE RUIMTELIJKE SITUATIE OP

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij geen pluviale en/of fluviale overstroming werd gemodelleerd. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

De aanvraag voor het verkavelen van een perceel grond in vier bouwloten zal zorgen voor een toename van het aantal voertuigbewegingen ten opzichte van de huidige toestand en bijgevolg voor een toename van de emissies. De afstand tot het dichtstbijzijnde SBZ-H bedraagt minder dan 2 km. Op basis van de studie, opgemaakt door VITO ‘Voertuigemissies en de minimis-normen: een analytische benadering voor wegverkeer’, kan men vaststellen dat de 1%-de minimisdrempel niet wordt overschreden wanneer enerzijds het project niet meer dan 9.181.000 lichte voertuigen per jaar (25.085 lichte voertuigen per dag) genereert of wanneer anderzijds het project niet meer dan 1.248.000 zware voertuigen per jaar (3.410 zware voertuigen per dag) genereert. Of een combinatie van beide. Rekening houdende met de omvang van het project, de worst case benadering aangezien afgetoetst werd met de meest kritische KDW (6 kgN/ha/jaar), wordt geen overschrijding van de 1%-de minimisdrempel verwacht en dit zowel tijdens de aanleg- als exploitatiefase van het project.

De aanvraag kan gunstig worden beoordeeld, er wordt geen negatieve impact verwacht op de omgeving.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

Het perceel waarop de aanvraag verkaveling betrekking heeft, is gelegen in het centrum van Knesselare, een omgeving die zich kenmerkt door een heterogene bebouwing van meergezinswoningen, eengezinswoningen, horeca-inrichtingen, een schoolgebouw.

Het perceel heeft een oppervlakte van 3.260 m² en werd gebruikt als parking. Het terrein is op vandaag afgeloten van het openbaar domein door een afsluiting en een poort. Op het perceel staan een aantal hoogstamminge bomen. De aanvraag betreft het onthaarden van het perceel en bouwrijp maken in functie van het verkavelen in vier bouwloten bestemd voor het oprichten van een vrijstaande woning. Hiervoor worden 5 bomen geveld. (1 boom op openbaar domein, en 4 bomen op de perceel). De oppervlakte van de loten varieert tussen de 805 m² en de 900 m². De bouwlijn van de woningen ligt op 8 m van de rooilijn, de bouwvrije zijtuinstroken bedragen 4 m. Binnen de verkaveling kunnen woningen worden gebouwd bestaande uit maximaal twee bouwlagen onder zadeldak en/of met een plat dak. De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6,5 m, de nokhoogte 12 m. De woonfunctie kan beperkt worden aangevuld met een nevenfunctie. Deze bedraagt niet meer dan 30 % van de maximale vloeroppervlakte. De gevels dienen te worden afgewerkt in duurzame gevelmaterialen.

De bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping bedraagt 15 m, van de eerste verdieping 12 m. In de achtertuinzone bij de woningen kan een afzonderlijk bijgebouw worden opgericht van maximaal 60m², in te planten op 1 m van de perceelsgrens. De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 3,5 m. De dakvorm is vrij.

Voor het vellen van twee bomen op de site geldt de vergunningsplicht niet. Voor twee andere wel. Een heraanplanting wordt opgelegd met 2 inheemse hoogstammige loofbomen binnen de verkavelingssite. De bomen worden elk aan 2 boompalen gebonden en moeten maat 10/12 of 12/14 zijn. De heraanplant dient te gebeuren op minstens 2 m van de perceelsgrenzen. De nodige maatregelen moeten worden genomen om een nieuwe aanplanting te doen slagen door onder meer gebruik van kwaliteitsvol plantgoed, de aanplanting met zorg uit te voeren, het voorzien van genoeg ruimte voor de boomwortels, zodat de bomen volwaardig kunnen uitgroeien. De jonge bomen dienen indien nodig, beschermd te worden tegen verkeer en vraat. Bij sterfte dienen de bomen te worden vervangen in het eerstvolgende plantseizoen. Een herplant wordt opgelegd tot het vastgelegd aantal volwassen exemplaren overblijft. De boom op het openbaar domein kan worden geveld zoals opgenomen in de bepalingen opgenomen in de verkavelingsovereenkomst opgemaakt tussen de verkavelaar en het lokaal bestuur.

Het openbaar onderzoek gaf geen aanleiding tot bezwaarschriften. De ingekomen adviezen luiden gunstig tot voorwaardelijk gunstig.

Het verkavelen van een perceel grond in vier bouwloten bestemd voor het oprichten van een vrijstaande woning betekent een afwerking van het woonweefsel. De beoogde lotenconfiguratie is op niveau van de woonkern. Vrijstaande eengezinswoningen betekenen geen schaalbreuk in de omgeving. De bepalingen opgenomen in de verkavelingsovereenkomst opgemaakt tussen de verkavelaar en het lokaal bestuur zijn bindend, net als de voorwaarden met betrekking tot de heraanplanting met 2 inheemse loofbomen. Mits het opleggen van deze voorwaarden is de aanvraag voor vergunning vatbaar.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden verleend.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te verlenen aan C-Nestate VVZRL gevestigd te Kouter 53 te 9800 Deinze voor het verkavelen van een verhard perceel in 4 kavels in Aalter, Aalterseweg zn en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie D nr. 732P.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

1. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.

2. De Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het gemeentebestuur van Aalter op 22 juni 2020 dienen te worden nageleefd. 

3. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.

4. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. De aanvraag kan worden ingediend via www.aalter.be/melding-inname. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie (mobiliteit@aalter.be).

5. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.

6. De ingekomen adviezen zijn bindend.

7. De verkavelingsovereenkomst opgemaakt tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur is bindend.

8. Er wordt een heraanplanting opgelegd met 2 inheemse loofbomen, vrij te plaatsen binnen de verkavelingssite.

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.