Collegebeslissing betreffende het weigeren van een omgevingsvergunning (OMV_2025059984) in Aalter, Aalter, Gouvernementstraat 13

Het college van burgemeester en schepenen,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 15 mei 2025 door SAELENS PROMOTIE BV voor het wijzigen van de reeds vergunde verkavelingsaanvraag (omv_2024098218) in Gouvernementstraat 13 en gekend in het kadaster als afdeling 1 sectie B nrs. 720X2 en 720B3;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 2 juni 2025;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 15 september 2025;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 30 juli 2025 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling

Het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft, is volgens het gewestplan Eeklo-Aalter gelegen in woongebied. Het terrein is bijkomend gelegen binnen de grenzen van een recent goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling. Er werd in deze verkavelingsvergunning opgelegd dat er geen bijgebouwen mogen worden opgericht in de achtertuinzone. Voorliggende aanvraag betreft het bijstellen van deze verkaveling, voornamelijk om het plaatsen van bijgebouwen mogelijk te maken. Het bijstellen van een verkaveling is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften, echter stroken de ingediende plannen niet met de vergunde toestand.

De bouwzone op lot 4 is te groot ingetekend, gelet op de voorwaarde die werd opgelegd in de omgevingsvergunning met als referentie OMV_2024098218: Voor lot 4 dient de bouwzone beperkt te worden tot de reeds goedgekeurde contour. Dit betekent concreet dat de bouwdiepte aan de rechterzijde van de woning 8,45 m bedraagt, en de bouwdiepte aan de linkerzijde van de woning 10,75 m, zoals voorzien op het plan dat werd goedgekeurd op 12 juli 2023. Met deze voorwaarde is in voorliggend dossier geen rekening gehouden, waardoor de bouwheer een verkeerde vergunde situatie intekent, en bijgevolg een foutieve nieuwe situatie. Er wordt per lot een bouwzone ingetekend voor het plaatsen van bijgebouwen, echter wordt bijkomend een maximale oppervlakte van de bijgebouwen vermeld die niet strookt met deze bouwzone.

Omwille van deze onduidelijkheden wordt de legaliteitstoets niet doorstaan, de aanvraag is niet voor vergunning vatbaar.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 12 juni 2025 t.e.m. 11 juli 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• VUL DE RUIMTELIJKE SITUATIE OP

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Volgende historisch gekoppelde dossiers zijn relevant:

• Omgevingsvergunning (OMV_2024026375) voor het verkavelen van een perceel in 4 loten voor gesloten bebouwing geen beslissing op .
• Omgevingsvergunning (OMV_2021077464) voor het bouwen van een meergezinswoning na het slopen van de bestaande bebouwing. geweigerd op 09/11/2021.
• Omgevingsvergunning (OMV_2023024244) voor het bouwen van 4 gekoppelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing goedgekeurd op 12/07/2023.
• Omgevingsvergunning (OMV_2024133318) voor het wijzigen van de inplanting van een woning goedgekeurd op 02/12/2024.
• Omgevingsvergunning (OMV_2024098218) voor het verkavelen van een perceel in 4 loten voor gesloten bebouwing goedgekeurd op 02/12/2024.
• Stedenbouwkundige vergunning voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 17/04/1963.
• Stedenbouwkundige vergunning voor uitbreiden keuken en garage - goedgekeurd op 20/08/1975.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Watertoets:

Het project is gelegen binnen een zone waarbij geen pluviale en/of fluviale overstroming werd gemodelleerd. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

Niet van toepassing.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

Het terrein  is gelegen in de woonkern van Aalter, in de directe nabijheid van de stationsbuurt, een omgeving die zich kenmerkt door een dichte, heterogene bebouwing van meergezinswoningen, eengezinswoningen, handelszaken en horecazaken. Het terrein heeft een oppervlakte van 803 m² en ligt momenteel braak. De perceelsbreedte aan de straatzijde bedraagt 30,46 m. Er werd reeds een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van 4 rijwoningen bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak. Deze omgevingsvergunning werd verleend onder de noemer van groepswoningbouw.

Nadien werd een omgevingsvergunning verleend onder voorwaarden voor het verkavelen van deze gronden, teneinde het mogelijk maken van een verkoop op plan. Hierbij werden volgende voorwaarden expliciet opgenomen:

Voor lot 4 dient de bouwzone beperkt te worden tot de reeds goedgekeurde contour. Dit betekent concreet dat de bouwdiepte aan de rechterzijde van de woning 8,45 m bedraagt, en de bouwdiepte aan de linkerzijde van de woning 10,75 m, zoals voorzien op het plan dat werd goedgekeurd op 12 juli 2023.

In de achtertuinzone worden geen woningbijgebouwen toegelaten. De verharding aansluitend op de woning wordt beperkt tot deze opgenomen in de omgevingsvergunning van 12 juli 2023.

De verkavelingsovereenkomst, goedgekeurd in het college van burgemeester en schepenen van 10 juni 2024 dient strikt te worden nageleefd.

De hoofdzaak van voorliggende aanvraag betreft het bijstellen van de verkaveling teneinde alsnog woningbijgebouwen te kunnen voorzien in de achtertuinzone.

Omwille van de tegenstrijdigheden en de onduidelijkheden in het dossier wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd. De aanvraag is niet voor vergunning vatbaar.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich niet aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden geweigerd.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te weigeren aan SAELENS PROMOTIE BV gevestigd te Ijzerstraat 19 te 9880 Aalter voor het wijzigen van de reeds vergunde verkavelingsaanvraag (omv_2024098218) in Aalter, Gouvernementstraat 13 en gekend in het kadaster als afdeling 1 sectie B nrs. 720X2 en 720B3.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is geweigerd. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.