Collegebeslissing betreffende het weigeren van een omgevingsvergunning (OMV_2025120870) in Aalter, Aalter, Grote-Kapellestraat 6

De deputatie,

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;

Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 20 oktober 2025 door mevrouw Denise Van de Kerckhove voor het verkavelen van een perceel in een lot voor open bebouwing in Grote-Kapellestraat 6 en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie C nrs. 470D, 470C en 470T;

Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag van 10 november 2025;

Gelet op de uiterste beslissingsdatum op 23 februari 2026;

Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure

Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 3 februari 2026 als volgt:

‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling

Het perceel ligt volgens het gewestplan Eeklo-Aalter in een woongebied met landelijk karakter. De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in één bouwlot. De aanvraag ligt ook binnen het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan Centrum Knesselare, meer bepaald in een zone waar geen meergezinswoningen zijn toegelaten. Het betreft een overdrukzone, de onderliggende gewestplanbestemming blijft van toepassing. De aanvraag is principieel in overeenstemming met de gewestplanbestemming.

Openbaar Onderzoek:

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 20 november 2025 t.e.m. 19 december 2025. Er werd een bezwaarschrift ingediend.

Adviezen:

EXTERNE ADVIESINSTANTIES:

Op 15/04/2026 werd advies gevraagd aan Provincie Oost-Vlaanderen - Waterbeleid; het advies werd ontvangen op 1 juni 2026 en luidt ongunstig als volgt:

zie bijlage

Op 12/11/2025 werd advies gevraagd aan Creat; het advies werd ontvangen op 9 december 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt:

Ingevolge de aanvraag via het omgevingsloket van 12/11/2025 verlenen wij graag volgende adviezen:

VK-25-1207

Drinkwater

Deze aanvraag betreft een te verkavelen deel voor 1 lot.

Het nieuwe lot 1 kan op het bestaand drinkwaterdistributienet aangesloten worden door middel van een dwarsing/kruising onder de Kleine Kapellestraat.

Wij stellen voor de kosten voor de latere uitvoering van deze dwarsing/kruising ten laste te leggen van de verkavelaar door betaling van een forfaitair bedrag van 400€.

Mogen wij u verzoeken, als voorwaarde in de verkavelingsvergunning op te nemen:
“Van zodra de verkavelaar de goedkeuring van de verkavelingsaanvraag heeft ontvangen, verzoeken wij de verkavelaar 400€ te storten op Belfius rekening nummer BE82 0910 1062 5468 (BIC-code GKCCBEBB)  van Farys – Stropstraat 1 te 9000 Gent met vermelding :”Verkaveling Kleine Kapellestraat te Aalter (Knesselare) - 1 ”.

Riolering

Met ingang van 01/01/2024 behandelt Farys – Netinfra Z enkel adviesvragen die voldoen aan één van volgende criteria:

-                bouwdossiers en verkavelingsdossiers met toekomstig openbaar domein;

-                bouwdossiers en verkavelingsdossiers met een aanzienlijke hydraulische impact op openbaar domein (= vanaf een verharde oppervlakte groter dan 1000 m²).

Aangezien het voorliggende dossier niet voldoet aan deze criteria, kan door de stad / gemeente op basis van de inhoud van het standaardadvies dat aan de stad/gemeente werd overgemaakt advies verleend worden.

Op 12/11/2025 werd advies gevraagd aan PROXIMUS; het advies werd ontvangen op 3 december 2025 en luidt gunstig als volgt:

Proximus
 

Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht.
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800.
In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

Op 12/11/2025 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator; het advies werd ontvangen op 17 november 2025 en luidt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig als volgt:

Beste,

onze offerte en kennisgeving in bijlage.

mvg, Fluvius

Op 12/11/2025 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre; het advies werd ontvangen op 14 november 2025 en luidt gunstig als volgt:

Ref.: 25215964

Aansluitbaar Wyre met clausule

Geacht college,

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Indien blijkt dat wij, binnen het jaar na het afleveren van de vergunning, een melding krijgen van de elektriciteitsmaatschappij dat de palen worden weggenomen dan zal bovenstaand advies komen te vervallen. Er zal een geactualiseerde offerte worden opgemaakt aan de aanvrager om het Wyre netwerk ondergronds te brengen, en dit in synergie met de elektriciteitsmaatschappij.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

Met vriendelijke groeten.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Op 12/11/2025 werd advies gevraagd aan Provincie Oost-Vlaanderen - Waterbeleid; het advies werd ontvangen op 13 november 2025 en luidt geen advies als volgt:

De dienst  Integraal Waterbeleid zal geen advies verlenen bij dit dossier.

Dit neemt evenwel niet weg dat de vergunningverlenende overheid moet instaan voor de watertoets. Dit betekent dat de aanvraag minstens dient afgetoetst te worden aan de bepalingen van de Gewestelijke Hemelwaterverordening 2023.

In het kader van de watertoets dient ook steeds nagegaan te worden of de aanvraag al dan niet is gelegen binnen overstromingsgevoelig gebied. De kaarten met de overstromingsgevoelige gebieden zijn te raadplegen op www.waterinfo.be. Als uit deze kaarten blijkt dat de aanvraag geheel, gedeeltelijk of aanpalend ligt in/aan overstromingsgevoelig gebied, dan dient onderzocht te worden of maatregelen inzake overstromingsveilig bouwen zich opdringen én of ruimte voor overstromingswater verloren gaat en gecompenseerd dient te worden. Het provinciaal beleidskader wateradviezen (pp. 14-19) kan hiervoor als leidraad gebruikt worden.

De volgende verordeningen zijn van toepassing:

• VUL DE RUIMTELIJKE SITUATIE OP

Historiek van de vergunningen op het perceel:

Volgende historisch gekoppelde dossiers zijn relevant:

• Omgevingsvergunning (OMV_2018155227) voor de aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel in de grote kapellestraat (gedeeltelijk), kleine kapellestraat, akkerstraat, moerakkerstraat, aalterseweg (gedeeltelijk) goedgekeurd op 13/01/2021.
• Oud dossier VLAREM voor 1) 125 gespeende varkens (vanaf 20kg), 337m³ dierlijke mest // 2) bve 21-03-1990 - gunstig op 17/09/1990.
• Stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 06/01/1975.
• Stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een kweekvarkensstal - goedgekeurd op 09/08/1976.
• Stedenbouwkundige vergunning voor verbouwen van een varkensstal - goedgekeurd op 02/05/2007.
• Stedenbouwkundige vergunning voor het slopen van een landbouwloods en herbouwen van een berging - hobbyruimte - goedgekeurd op 26/10/2016.
• Verkavelingsvergunning voor het verkavelen in 3 loten - geweigerd op 28/05/2008.
• Stedenbouwkundig attest voor slopen
• verkavelen
• bouwen, herbouwen of verkavelen - negatief gevonden op 16/11/2009.
• Milieuvergunning voor stookolietank 5000l ; rubriek 17.3.6 - aktename op 09/03/1992.
• Milieuvergunning voor melding van overname van een vergunde inrichting - goedgekeurd op 10/04/2007.

Project-MER-screening:

De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.

Watertoets:

Het perceel wordt aan de rechterzijde begrensd door een gracht. De zone ter hoogte van de gracht en de voorliggende straat zijn gelegen binnen een zone waarbij een kleine pluviale en/of fluviale overstromingskans bestaat onder de huidig klimaatomstandigheden. Dergelijke overstroming doet zich in de gebieden statistisch gezien slechts tussen eens om de 101 jaar en eens om de 1.000 jaar voor. Gezien deze zone zich beperkt tot de voornoemde perceelsgrenzen is niet wenselijk verregaande voorwaarden op te leggen in gebieden met een kleine kans op pluviale en/of fluviale overstromingen. Er zijn dan ook geen redenen om een bijkomende compensatie te voorzien.

Toetsing aan de omgevingseffecten:

De aanvraag tot het verkavelen van een perceel zal zorgen voor een toename van het aantal voertuigbewegingen ten opzichte van de huidige toestand en bijgevolg voor een toename van de emissies. De afstand tot het dichtstbijzijnde SBZ-H bedraagt ongeveer minder dan 2 km. Op basis van de studie, opgemaakt door VITO ‘Voertuigemissies en de minimis-normen: een analytische benadering voor wegverkeer’, kan men vaststellen dat de 1%-de minimisdrempel niet wordt overschreden wanneer enerzijds het project niet meer dan 9.181.000 lichte voertuigen per jaar (25.085 lichte voertuigen per dag) genereert of wanneer anderzijds het project niet meer dan 1.248.000 zware voertuigen per jaar (3.410 zware voertuigen per dag) genereert. Of een combinatie van beide. Rekening houdende met de omvang van het project, de worst case benadering aangezien afgetoetst werd met de meest kritische KDW (6 kgN/ha/jaar), wordt geen overschrijding van de 1%-de minimisdrempel verwacht en dit zowel tijdens de aanleg- als exploitatiefase van het project.

De aanvraag kan gunstig worden beoordeeld, er wordt geen negatieve impact verwacht op de omgeving.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:

De bouwplaats ligt ten zuidoosten van het centrum van Knesselare en ten oosten van de Knokkebaar, in een omgeving die zich kenmerkt door een vrij dens bebouwing langsheen de uitgeruste wegen. Het betreffen in hoofdzaak woningen in een open tot een halfopen bebouwing in combinatie met een aantal landbouwbedrijven.

Voorliggende aanvraag betreft een perceel gelegen tussen de Grote Kapellestraat en de Kleine Kapellestraat en heeft  een oppervlakte van 4.645,17 m². Het perceel is  bebouwd met een woning, bijgebouw en een hobbyruimte. Het betreft een voormalig landbouwbedrijf. Een deel van het eigendom ligt volgens het gewestplan in woongebied met landelijk karakter. De grens van het woongebied met landelijke karakter met het aanliggende agrarisch gebied is vastgelegd door een beëdigd landmeter en kan worden aanvaard.

De nieuwe kavel wordt gevormd aan de Kleine Kapellestraat en heeft een oppervlakte van 513,70 m². De kavel is bestemd voor het bouwen van een vrijstaande woning binnen de op het verkavelingsplan aangeduide bouwzone. De bouwlijn is gelegen op 8 m van de rooilijn, de bouwvrije zijtuinstroken bedragen 3 m. De diepte van de bouwzone bedraagt maximaal 16 m, de achtertuinzone is 9,41 m.

De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften stellen het volgende:

de woonfunctie is de hoofdfunctie; nevenactiviteiten zijn toegelaten met een maximale oppervlakte van 30 % van de bebouwde oppervlakte;

twee bouwlagen; dakvorm is vrij te kiezen (dakhelling tussen o° en 55 °;

maximale kroonlijsthoogte van 6,5 m;

bouwdiepte gelijkvloers maximaal 16 m, bouwdiepte verdieping maximaal 12 m;

gevelmaterialen vrij te kiezen;

ondergrondse kelder is toegestaan;

afzonderlijke bijgebouwen van maximaal 40 m² zijn toegelaten, in te planten op minimum 5 m achter de zone en op 1 m van de perceelsgrenzen of tegen een bestaande scheidingsmuur op de perceelsgrens;

carports kunnen in de zijtuinstrook op 3 m van de perceelsgrenzen;

in de voortuinzone is de strikt noodzakelijke oprit toegelaten en een zone voor 1 à 2 wagens te plaatsen.

De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften worden als volgt aangepast:

enkel de woonfunctie is toegelaten;

maximaal twee bouwlagen onder dakconstructie; maximale kroonlijsthoogte van 6,5 m;

verplicht gevelmetselwerk; crepi-bezetting wordt niet toegelaten.

De overige stedenbouwkundige voorschriften worden behouden.

Het openbaar onderzoek gaf aanleiding tot één bezwaarschrift betreffende het inbuizen van een gracht dat niet wordt bijgetreden. De ingekomen adviezen luiden voorwaardelijk gunstig.

Het verkavelen van een perceel grond in functie van het bouwen van een vrijstaande woning betekent een afwerking van het bestaande woonweefsel. De huiskavel wordt beperkt tot de op het verkavelingsplan aangeduide grenzen van het bouwlot. Het aanliggende agrarische gebied kan niet als residentiële tuinzone bij de kavel worden ingericht. Het agrarisch gebied moet als weide of akkerland worden behouden. Binnen de op de kavel aangeduide bouwzone kan een volwaardige woning met voldoende kwaliteit worden opgericht. Er is ook voldoende tuinzone aanwezig. Het aantal vervoersbewegingen langsheen de voldoende uitgeruste weg zal niet aanzienlijk toenemen. De ruimtelijke draagkracht wordt geenszins aangetast. Tussen de verkavelaar en het lokaal bestuur is een verkavelingsovereenkomst opgemaakt betreffende de uit te voeren werken binnen de verkaveling. De overeenkomst is bindend. Mits het aanpassen van de stedenbouwkundige voorschriften, het beperken van de residentiële kavel tot het woongebied met landelijk karakter en het volgen van de verkavelingsovereenkomst en de voorwaarden van de nutsmaatschappijen is de aanvraag voor vergunning vatbaar.

Er zijn geen beoordelingselementen van de categorie BEOORDELING

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:

Het college van burgemeester en schepenen kan zich niet aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden geweigerd.

Artikel 1

De omgevingsvergunning te weigeren aan mevrouw Denise Van de Kerckhove met als contactadres Uitwijkweg 6 te 8020 Oostkamp voor het verkavelen van een perceel in een lot voor open bebouwing in Aalter, Grote-Kapellestraat 6 en gekend in het kadaster als afdeling 7 sectie C nrs. 470D, 470C en 470T.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.

De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is geweigerd. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.

Artikel 2

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Artikel 3

Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:

Artikel 4

De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.

Artikel 5

Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.

 Artikel 6

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1° binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

2° binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1° wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2° komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3° komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

Het verval geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.